Blog - La location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu'est le LMNP, ses avantages, ses conditions d'application et comment en tirer le meilleur parti.

1. Qu'est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP concerne les propriétaires qui louent des logements meublés sans que cette activité soit leur profession principale. Pour être considéré comme non professionnel, il faut que les revenus générés par cette activité ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

À retenir

Le LMNP permet de bénéficier d'avantages fiscaux tout en percevant des revenus locatifs réguliers.

2. Les avantages du LMNP

a) Amortissement du bien

L'un des principaux avantages du LMNP est la possibilité d'amortir le bien immobilier et les meubles. Cela permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien et du mobilier des revenus locatifs, réduisant ainsi l'assiette imposable.

b) Récupération de la TVA

Dans certains cas (résidences de tourisme, résidences étudiantes), il est possible de récupérer la TVA sur l'achat du bien et sur les charges.

c) Régime fiscal avantageux

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans celle des revenus fonciers, offrant souvent une fiscalité plus avantageuse.

3. Les conditions pour être en LMNP

Le logement doit être loué meublé
La location doit être destinée à l'habitation (principale ou secondaire du locataire)
Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal
Le propriétaire ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

4. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Il existe deux régimes fiscaux pour le LMNP :

a) Le régime micro-BIC

Pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600 € par an. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts.

b) Le régime réel

Obligatoire au-delà de 72 600 € de revenus annuels, mais peut être choisi en dessous. Il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien.

Régime	Avantages	Inconvénients
Micro-BIC	Simplicité, pas de comptabilité détaillée	Pas de déduction des charges réelles, pas d'amortissement
Réel	Déduction des charges réelles, amortissement	Comptabilité plus complexe, nécessite souvent l'aide d'un expert-comptable

5. L'amortissement en LMNP

L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation d'un bien dans le temps. En LMNP, on peut amortir :

Le bien immobilier (hors terrain) : généralement sur 25 à 30 ans
Les meubles et équipements : sur 5 à 10 ans selon leur nature
Les gros travaux : sur leur durée d'utilisation

Exemple

Pour un bien de 200 000 € (dont 50 000 € de terrain) avec 20 000 € de meubles :

Amortissement annuel du bâti : (150 000 € / 30 ans) = 5 000 €
Amortissement annuel des meubles : (20 000 € / 7 ans) = 2 857 €
Total des amortissements annuels : 7 857 €

6. Les pièges à éviter en LMNP

Ne pas sous-estimer les charges et la gestion locative
Bien choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel
Respecter les critères du logement meublé (liste des équipements obligatoires)
Ne pas dépasser les seuils pour rester en LMNP
Bien calculer la rentabilité avant de se lancer

7. LMNP vs autres investissements locatifs

Critère	LMNP	Location nue	SCPI
Fiscalité	BIC, amortissement possible	Revenus fonciers	Revenus fonciers ou BIC selon SCPI
Gestion	Plus contraignante (meublé)	Moins contraignante	Déléguée
Rentabilité potentielle	Élevée	Moyenne	Variable selon SCPI

Conclusion

Le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux et peut être une excellente option pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il nécessite une bonne compréhension des règles fiscales et une gestion rigoureuse. Avant de se lancer, il est recommandé de bien étudier le marché local, de faire des simulations financières précises et de se faire conseiller par des professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste).

Conseil final

Le LMNP peut être particulièrement intéressant dans des zones à forte demande locative comme les villes étudiantes ou touristiques. N'hésitez pas à diversifier vos investissements et à comparer avec d'autres options d'investissement immobilier avant de prendre votre décision.